امروزه به روش‌های مختلف می‌توانید یک واحد مسکونی را در اختیار داشته باشید. یکی از روش‌ها این است که برای خرید واحد مسکونی اقدام کنید و خیال خودتان را راحت کنید. البته در پایتخت ایران، خرید خانه بسیار سخت است و از سوی دیگر، برخی ترجیح می‌دهند به جای خرید خانه به روش‌های دیگر واحد مسکونی را در اختیار داشته باشند. روش دیگر، این است که به جای خرید خانه، آن را به صورت موقت در اختیار داشته باشید و مبلغی را به صاحب‌خانه بپردازید. رهن و اجاره از جلمه این روش‌ها هستند. با ما همراه باشید تا بیشتر درباره این روش‌ها بدانید.
رهن و اجاره واحد مسکونی به چه معناست؟
شما بدون اینکه یک واحد مسکونی را بخرید، می‌توانید آن را به طرق مختلف در اختیار داشته باشید. این روش‌ها عبارت‌اند از رهن و اجاره. رهن به این معناست که مستأجر مبلغی را به موجر تحویل می‌دهد و در ازای آن، از واحد مسکونی موردنظر برای مدت‌زمان مشخصی استفاده می‌کند. گفتنی است، این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد به صورت کامل به مستأجر برگردانده می‌شود.
اجاره نیز به این معناست که مستاجر در ازای استفاده از واحد مسکونی موردنظر، ماهانه به موجر اجاره می‌پردازد. در تعریفی تخصصی‌تر می‌توان گفت که اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. گفتنی است، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌نامند.
رهن و اجاره هم یک فرمول ترکیبی برای پرداخت بهای یک واحد مسکونی است. به این معنا که مبلغی را به عنوان پول پیش یا رهن به موجر می‌پردازید و به علاوه، ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت می‌کنید. البته در این شیوه، فرد مالک واحد مسکونی نمی‌شود، بلکه فقط از آن در مدت معلوم که معمولا یک سال است، استفاده می‌کند.
به یاد داشته باشید که هر کدام از شیوه‌هایی که مطرح شد، مزایا و معایبی دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم:
مزایای رهن
- عدم نیاز به پرداخت ماهانه اجاره
- برگشت مبلغ رهن به مستاجر بعد از اتمام مدت‌زمان قرارداد
- در این روش ممکن است که موجر پول پیش را خرج کرده باشد و نتواند آن را به شما بازگرداند؛ بنابراین دست شما برای تمدید قرارداد و مشخص کردن میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.
معایب رهن
- تحت‌فشار قرار گرفتن مستاجر برای تهیه پول پیش یا رهن واحد مسکونی
- امکان سواستفاده موجر از پول پیش و عدم بازپرداخت به موقع آن به مستاجر
- کم بودن گزینه‌های رهن کامل در بازار؛ بدین معنا که مالکان معمولاً تمایل دارند که خانه‌هایشان را به صورت اجاره یا رهن و اجاره به موجر تحویل دهند.
- اگر فقط گزینه‌های رهن کامل را مدنظر داشته باشید، ممکن است به خاطر مبلغ بالای بعضی از واحدهای مسکونی، انتخاب‌هایتان محدود شود.
مزایای اجاره
- پرداخت ماهانه اجاره و عدم نیاز به پرداخت هزینه یکجا به موجر
- پرداخت ماه به ماه اجاره و در اختیار داشتن یک اهرم فشار علیه موجر برای انجام کارهای منزل
معایب اجاره
- در این روش مستاجر هر ماه برای پرداخت اجاره‌بها تحت‌فشار خواهد بود
- عدم بازپرداخت مبلغ اجاره به مستاجر پس از اتمام دوران قرارداد
مزایای رهن و اجاره
- مهم‌ترین مزیت روش رهن و اجاره این است که مزایای هر دو روشی که در بالا گفته شد، در آن جمع شده است.
- در این روش، ماه به ماه مبلغی را به موجر می‌پردازیم و یک اهرم فشار برای انجام کارهای منزل داریم.
- از یک سو، مبلغ هنگفتی را نپرداخته‌ایم و از طرفی پولی که دست موجر داریم مجدد به ما بازمی‌گردد.
- مزیت دیگر این است که در این روش انعطاف‌پذیری بیشتری نسبت به روش‌های دیگر وجود دارد و مستاجر قدرت چانه‌زنی بیشتری برای تبدیل رهن و اجاره به یکدیگر دارد.
معایب رهن و اجاره
- احتمال عدم تطابق مبلغ رهن و اجاره با توانایی پرداخت مستاجر
قیمت رهن و اجاره یک واحد مسکونی چطور محاسبه می‌شود؟
برای محاسبه قیمت رهن و اجاره‌ی یک واحد مسکونی، باید ابتدا قیمت آن را بر اساس متراژ، عمر، امکانات و ناحیه‌ای که خانه در آن واقع شده است، تخمین بزنید. خوب است بدانید که قیمت رهن کامل یک خانه معمولاً مبلغی بین یک‌پنجم یا یک‌ششم کل قیمت خانه است. اگر واحد مسکونی نوساز باشد، ممکن است مبلغ رهن برابر با یک‌چهارم قیمت خانه برآورد شود. اما اگر سال‌های زیادی از زمان ساخت خانه گذشته باشد، معمولاً میزان یک‌ششم قیمت خانه برای رهن آن در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین، اگر قیمت یک خانه ۲۰۰ میلیون تومان باشد، رهن آن بین ۱۷ تا ۵۰ میلیون تومان خواهد بود. اما ممکن است صاحب‌خانه بخواهد خانه‌اش را به اجاره بدهد. به این معنا که بدون دریافت پیش‌پرداخت، ماهانه از مستاجر اجاره دریافت کند. سوال این است که در این صورت چطور میزان اجاره محاسبه می‌شود.
از مثال بالا استفاده می‌کنیم. فرض کنید که خانه نوساز است و قیمت آن ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شده است. در این صورت مبلغ ۵۰ میلیون تومان برای رهن آن در نظر گرفته خواهد شد. اگر بخواهیم این مبلغ را تبدیل به اجاره کنیم، باید به عرف بازار برای هر یک میلیون تومان توجه کنیم. به عبارت دیگر، باید بدانیم که در حال حاضر، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چقدر باید اجاره بپردازیم.
بنابراین، اگر بخواهیم همین خانه ۵۰ میلیون تومانی را اجاره کنیم. باید ۵۰ را ضرب در میزان عرف بازار برای هر یک میلیون تومان رهن کنیم. اگر عرف بازار را ۳۰ هزار تومان در نظر بگیریم، اجاره این واحد مسکونی بدون پول پیش می‌شود:
۱۵۰۰۰۰۰=۳۰۰۰۰*۵۰
امّا اگر بخواهید از فرمول ترکیبی استفاده کنید و رهن و اجاره بدهید. تنها با احتساب مبلغی که از رهن کم کرده‌اید، میزان اجاره را محاسبه می‌کنید. به عنوان مثال اگر در همین مثال که باید ۵۰ میلیون تومان رهن بدهید، مبلغ ۳۰ میلیون تومان رهن بدهید، باید مبلغ ۶۰۰ هزار تومان نیز اجاره بدهید. مبلغ اجاره این طور محاسبه شده است:
۶۰۰۰۰۰=۳۰۰۰۰*۲۰
شرایط اجاره
چیزی که اجاره داده می‌شود باید شرایطی داشته باشد. از جمله این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- عین مستاجره باید معین باشد. یعنی اگر گفته شود که یکی از اتاقهای این خانه را به تو اجاره می‌دهم، صحیح نیست. بلکه باید عین مستاجره مشخص شود. مستاجر باید آن را ببیند یا اینکه طوری خصوصیات آن گفته شود که معلوم باشد.
- عین مستاجره باید طوری باشد که در اثر استفاده، از بین نرود. پس اجاره دادن چیزی که فاسدشدنی است مثل انواع خوراکیها، صحیح نیست.
احکام اجاره
- باید مدت استفاده از عین مستاجره معین شده باشد. باید ذکر شود که فلان مال را با فلان مشخصات برای یک سال یا یک ماه به تو اجاره می‌دهم.
- در صورتی که عین مستاجره به مستاجر تحویل داده شود، حتی اگر مستاجر آن را تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره‌بها را بپردازد.
- اگر فرد خانه یا دکانی را اجاره کند و صاحب‌ملک شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستاجر نمیتواند آن را به فرد دیگری اجاره دهد.
در زمان رهن، اجاره یا رهن و اجاره واحد مسکونی به این نکات توجه کنید:
در تنظیم قولنامه دقت داشته باشید
قولنامه برگه‌ای است که طرفین (موجر و مستأجر) قول‌ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر و پای آن را امضا می‌کنند.گفتنی است، قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود. دو نسخه‌ی آن نزد طرفین معامله و نسخه‌ی سوم نزد املاکی می‌ماند. نکته مهم این است که قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آن‌ها دقت شود و تمام جزییات به‌صورت شفاف و دقیق آورده شوند.
کد رهگیری دریافت کنید
خوب است بدانید که از سال ۸۷ به بعد بر اساس قانون مصوب هیات دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند، معاملات را در سامانه‌ای به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو درستی معامله انجام شده را تضمین می‌کند و از سوی دیگر، امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می‌کند. بر این اساس، هر معامله‌ای که در بنگاه‌ها انجام شود، در این سامانه ثبت می‌شود و پس از آن یک کد رهگیری به آن معامله اختصاص می‌یابد. توصیه ما این است که حتماً نسبت به دریافت این کد اقدام کنید.
تکلیف مسایل مهم را مشخص کنید
قانون خاصی درباره بعضی مسایل مانند اینکه چه کسی باید پول شارژ ساختمان را بپردازد، وجود ندارد. در این باره، مستاجر و موجر باید با یکدیگر به توافق برسند. سعی کنید در همان ابتدا تکلیف این مسایل مهم را مشخص کنید تا بعداً به مشکل برنخورید.
بهترین زمان برای اجاره کردن خانه چه زمانی است؟
همان‌طور که خودتان حدس می‌زنید بهترین زمان برای اجاره خانه وقتی است که تقاضا در بازار زیاد نیست. حتما شما هم با این موضوع موافق هستید که تعداد زیاد متقاضی برای یک کالا که در اینجا واحد مسکونی موردنظر است، بر افزایش قیمت آن تأثیر می‌گذارد؛ بنابراین، تلاش کنید زمانی برای اجاره خانه اقدام کند که فصل نقل و انتقالات نباشد. البته در این شرایط، به احتمال زیاد گزینه‌های زیادی نخواهید داشت.
منبع: هومگ
